Due diligence — Asset deal
Checklist — Projet de développement
Liste de demande de documents pour la due diligence d'un projet de développement (acquisition en asset deal). Les rubriques 1 à 7 reprennent l'intégralité de la DD Request List ; les rubriques 8 à 10 (repère doré) ajoutent les éléments propres à un projet de développement — permis, plans & études, marchés & garanties, fiscalité & commercialisation. Cochez au fur et à mesure ; les mentions « si applicable » dépendent du dossier.
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1
Préalable
4Carte d'identité du/des propriétaire(s) — ou statuts & registre UBO si société
Identification anti-blanchiment (AML / KYC)
Consentement RGPD (traitement des données)
Contrat de mission signé
2
Biens immobiliers & immobilisations — titre & droits réels
6Copies de tous les documents conférant une autorisation, licence ou concession relative au Bien ou à son utilisation
Copies des plans du site et des cartes officielles du Bien
Documents attestant des droits immobiliers : extraits du cadastre, du registre des hypothèques, titres de propriété (ou documents de titre pour un bien non enregistré) — ainsi que tout document constituant une restriction ou limitation du titre (hypothèques, charges, privilèges)
Droits auxquels le titre est assujetti : conventions de fiducie & de partenariat, copropriété, baux, emphytéoses (erfpacht), superficie (opstal), droits d'usage/occupation précaire, usufruits, droits de préemption, options, servitudes (erfdienstbaarheid)
Certificats et documents délivrés par les services publics concernant les titres de propriété (cadastre, registre des hypothèques)
Le cas échéant : tout autre certificat ou document disponible relatif aux titres de propriété
3
Copropriété & répartition des surfaces si applicable
6Liste des quotités
Acte de base (et actes de base modificatifs)
Règlement d'ordre intérieur (ROI) de la copropriété
Règles internes
Procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires (5 dernières années)
Lettre du syndic conformément à l'article 3.94 du Code civil
4
Accords contractuels
3Copies de tous les accords importants relatifs au Bien
Accords affectés par la transaction (nécessitant un avis ou un consentement, ou devenant résiliables du fait de la cession) — à l'exclusion des licences et accords mentionnés dans d'autres rubriques
Contrats de service et garanties relatifs au Bien
5
Permis, licences, consentements, autorisations & enregistrements
7Permis d'environnement et/ou notifications
Tout autre permis, licence, consentement, autorisation ou enregistrement pertinent (ex. droit d'utiliser le domaine public — fleuve/Meuse)
Permis d'urbanisme
Renseignements urbanistiques
Tout autre permis, autorisation ou certificat pertinent obtenu d'organismes statutaires ou réglementaires
Détails des circonstances pouvant amener les autorités à révoquer une licence/permis/autorisation, ou à en refuser l'octroi ou le renouvellement
Détails de toute violation connue des lois/règlements ; enquêtes ou procédures d'organismes statutaires/réglementaires ; décisions, jugements ou décrets imposant une responsabilité ou une restriction au propriétaire
6
Environnement — sols, eaux, risques
13Détails de toute non-conformité connue ou suspectée avec la législation environnementale et/ou responsabilités découlant des activités passées ou en cours sur le Bien
Détails de toute enquête, litige ou procédure (civils, pénaux ou réglementaires) existants ou imminents liés à l'environnement — ou circonstances pouvant y donner lieu
Rapports d'audit environnemental des 5 dernières années (rapports annuels, rapports du coordinateur environnemental…) + détails d'un éventuel système de gestion environnementale (EMAS, ISO)
Rapports d'impact sur l'environnement, rapports de sécurité, études sur l'énergie
Contamination des sols & des eaux souterraines
Certificat / attestation de sol de la banque de données de l'état des sols — Wallonie (Walsols) · Bruxelles Environnement / IBGE (ord. 5 mars 2009) · Flandre (OVAM), selon la région
Rapports et enquêtes sur les sols et les eaux souterraines, plans d'assainissement du sol
Documents et correspondance reçus de tout organisme de réglementation ou entité privée relatifs à la qualité du sol et des eaux souterraines
Présence de réservoirs de mazout/gaz + copies des certificats de nettoyage ou d'enlèvement
Toute autre information pertinente sur l'état du sol et des eaux souterraines
Amiante & substances dangereuses
Détails sur la présence d'amiante sur le Bien si applicable
Inventaire amiante (mis à jour annuellement)
Substances dangereuses : détails sur le stockage et/ou l'utilisation sur le site
Application de la législation Seveso au propriétaire
7
Litiges & procédures judiciaires
3Détails (et copies des pièces de procédure) de tous les litiges importants en cours ou imminents, procédures judiciaires ou d'arbitrage liés au Bien
Détails (et copies des documents) de toutes les réclamations importantes en cours ou imminentes concernant le Bien
Copies de tous les jugements, sentences ou règlements relatifs à des litiges ou procédures judiciaires/d'arbitrage en relation avec le Bien
8
Projet & autorisations de développement spécifique développement
14Permis d'urbanisme délivré + plans approuvés (« bon pour permis ») + conditions et charges imposées
Attestation d'absence de recours / permis purgé de tout recours (délais écoulés)
Permis d'environnement / permis unique (Wallonie) / permis mixte, selon le cas
Permis de lotir / permis d'urbanisation si division
Affectation planologique : PRAS / plan de secteur, PAD, RRU / RCU, PPAS
Certificat d'urbanisme (CU1 / CU2) si applicable
Étude d'incidences / rapport sur les incidences environnementales (RIE) + décision
Charges d'urbanisme : nature, montant, échéancier + conventions avec la commune/région
Plans architecte (avant-projet, projet, exécution) + métrés / cahier des charges descriptif
Étude géotechnique / essais de sol (portance, fondations)
Études techniques : stabilité/structure, PEB & énergie, acoustique, techniques spéciales (HVAC, électricité, sanitaire), sécurité incendie
Coordination sécurité-santé : plan SSS, journal de coordination, dossier d'intervention ultérieure (DIU)
Raccordements & impétrants (eau, électricité, gaz, égouts, télécoms) : accords des gestionnaires de réseaux
Étude mobilité / stationnement + charges éventuelles
9
Travaux, marchés & garanties (chantier) si applicable
9Contrat d'entreprise (générale ou marchés séparés) + avenants
Planning des travaux + état d'avancement
Situations / décomptes / procès-verbaux de chantier
Procès-verbaux de réception provisoire et définitive
Assurances chantier : Tous Risques Chantier (TRC), RC exploitation
Assurance RC décennale / attestations décennale des entrepreneurs
Garanties loi Breyne (vente sur plan) : cautionnement / garantie d'achèvement
Contrats architecte, bureaux d'études, coordinateur sécurité-santé + honoraires
Garanties matériaux / équipements (fabricants)
10
Fiscal, financier & commercialisation si applicable
8Régime TVA du projet (21 % / 6 %, unité TVA, période de révision TVA)
Précompte immobilier & revenu cadastral (existant / à réviser après travaux)
Conventions de crédit / financement + sûretés (hypothèque, mandat, gage) + covenants
Business plan / budget de développement / prix de revient
Subsides & primes (Renolution, primes énergie…) — décisions d'octroi
Grille de prix / tableau des unités (vendues, sous option, disponibles)
Compromis & actes des unités déjà vendues ; pré-locations / baux signés
Brochure commerciale, plans de vente, cahier des charges acquéreurs
Liste non exhaustive, à adapter à chaque dossier. Les rubriques 1 à 7 reprennent la DD Request List (Asset deal) ; les rubriques 8 à 10 sont des compléments propres aux projets de développement. Certaines pièces varient selon la Région (Bruxelles / Wallonie / Flandre) et le stade d'avancement du chantier.
Due diligence — Asset deal
Checklist — Projet de développement
Liste de demande de documents pour la due diligence d'un projet de développement (acquisition en asset deal). Les rubriques 1 à 7 reprennent l'intégralité de la DD Request List ; les rubriques 8 à 10 (repère doré) ajoutent les éléments propres à un projet de développement — permis, plans & études, marchés & garanties, fiscalité & commercialisation. Cochez au fur et à mesure ; les mentions « si applicable » dépendent du dossier.
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1
Préalable
4Carte d'identité du/des propriétaire(s) — ou statuts & registre UBO si société
Identification anti-blanchiment (AML / KYC)
Consentement RGPD (traitement des données)
Contrat de mission signé
2
Biens immobiliers & immobilisations — titre & droits réels
6Copies de tous les documents conférant une autorisation, licence ou concession relative au Bien ou à son utilisation
Copies des plans du site et des cartes officielles du Bien
Documents attestant des droits immobiliers : extraits du cadastre, du registre des hypothèques, titres de propriété (ou documents de titre pour un bien non enregistré) — ainsi que tout document constituant une restriction ou limitation du titre (hypothèques, charges, privilèges)
Droits auxquels le titre est assujetti : conventions de fiducie & de partenariat, copropriété, baux, emphytéoses (erfpacht), superficie (opstal), droits d'usage/occupation précaire, usufruits, droits de préemption, options, servitudes (erfdienstbaarheid)
Certificats et documents délivrés par les services publics concernant les titres de propriété (cadastre, registre des hypothèques)
Le cas échéant : tout autre certificat ou document disponible relatif aux titres de propriété
3
Copropriété & répartition des surfaces si applicable
6Liste des quotités
Acte de base (et actes de base modificatifs)
Règlement d'ordre intérieur (ROI) de la copropriété
Règles internes
Procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires (5 dernières années)
Lettre du syndic conformément à l'article 3.94 du Code civil
4
Accords contractuels
3Copies de tous les accords importants relatifs au Bien
Accords affectés par la transaction (nécessitant un avis ou un consentement, ou devenant résiliables du fait de la cession) — à l'exclusion des licences et accords mentionnés dans d'autres rubriques
Contrats de service et garanties relatifs au Bien
5
Permis, licences, consentements, autorisations & enregistrements
7Permis d'environnement et/ou notifications
Tout autre permis, licence, consentement, autorisation ou enregistrement pertinent (ex. droit d'utiliser le domaine public — fleuve/Meuse)
Permis d'urbanisme
Renseignements urbanistiques
Tout autre permis, autorisation ou certificat pertinent obtenu d'organismes statutaires ou réglementaires
Détails des circonstances pouvant amener les autorités à révoquer une licence/permis/autorisation, ou à en refuser l'octroi ou le renouvellement
Détails de toute violation connue des lois/règlements ; enquêtes ou procédures d'organismes statutaires/réglementaires ; décisions, jugements ou décrets imposant une responsabilité ou une restriction au propriétaire
6
Environnement — sols, eaux, risques
13Détails de toute non-conformité connue ou suspectée avec la législation environnementale et/ou responsabilités découlant des activités passées ou en cours sur le Bien
Détails de toute enquête, litige ou procédure (civils, pénaux ou réglementaires) existants ou imminents liés à l'environnement — ou circonstances pouvant y donner lieu
Rapports d'audit environnemental des 5 dernières années (rapports annuels, rapports du coordinateur environnemental…) + détails d'un éventuel système de gestion environnementale (EMAS, ISO)
Rapports d'impact sur l'environnement, rapports de sécurité, études sur l'énergie
Contamination des sols & des eaux souterraines
Certificat / attestation de sol de la banque de données de l'état des sols — Wallonie (Walsols) · Bruxelles Environnement / IBGE (ord. 5 mars 2009) · Flandre (OVAM), selon la région
Rapports et enquêtes sur les sols et les eaux souterraines, plans d'assainissement du sol
Documents et correspondance reçus de tout organisme de réglementation ou entité privée relatifs à la qualité du sol et des eaux souterraines
Présence de réservoirs de mazout/gaz + copies des certificats de nettoyage ou d'enlèvement
Toute autre information pertinente sur l'état du sol et des eaux souterraines
Amiante & substances dangereuses
Détails sur la présence d'amiante sur le Bien si applicable
Inventaire amiante (mis à jour annuellement)
Substances dangereuses : détails sur le stockage et/ou l'utilisation sur le site
Application de la législation Seveso au propriétaire
7
Litiges & procédures judiciaires
3Détails (et copies des pièces de procédure) de tous les litiges importants en cours ou imminents, procédures judiciaires ou d'arbitrage liés au Bien
Détails (et copies des documents) de toutes les réclamations importantes en cours ou imminentes concernant le Bien
Copies de tous les jugements, sentences ou règlements relatifs à des litiges ou procédures judiciaires/d'arbitrage en relation avec le Bien
8
Projet & autorisations de développement spécifique développement
14Permis d'urbanisme délivré + plans approuvés (« bon pour permis ») + conditions et charges imposées
Attestation d'absence de recours / permis purgé de tout recours (délais écoulés)
Permis d'environnement / permis unique (Wallonie) / permis mixte, selon le cas
Permis de lotir / permis d'urbanisation si division
Affectation planologique : PRAS / plan de secteur, PAD, RRU / RCU, PPAS
Certificat d'urbanisme (CU1 / CU2) si applicable
Étude d'incidences / rapport sur les incidences environnementales (RIE) + décision
Charges d'urbanisme : nature, montant, échéancier + conventions avec la commune/région
Plans architecte (avant-projet, projet, exécution) + métrés / cahier des charges descriptif
Étude géotechnique / essais de sol (portance, fondations)
Études techniques : stabilité/structure, PEB & énergie, acoustique, techniques spéciales (HVAC, électricité, sanitaire), sécurité incendie
Coordination sécurité-santé : plan SSS, journal de coordination, dossier d'intervention ultérieure (DIU)
Raccordements & impétrants (eau, électricité, gaz, égouts, télécoms) : accords des gestionnaires de réseaux
Étude mobilité / stationnement + charges éventuelles
9
Travaux, marchés & garanties (chantier) si applicable
9Contrat d'entreprise (générale ou marchés séparés) + avenants
Planning des travaux + état d'avancement
Situations / décomptes / procès-verbaux de chantier
Procès-verbaux de réception provisoire et définitive
Assurances chantier : Tous Risques Chantier (TRC), RC exploitation
Assurance RC décennale / attestations décennale des entrepreneurs
Garanties loi Breyne (vente sur plan) : cautionnement / garantie d'achèvement
Contrats architecte, bureaux d'études, coordinateur sécurité-santé + honoraires
Garanties matériaux / équipements (fabricants)
10
Fiscal, financier & commercialisation si applicable
8Régime TVA du projet (21 % / 6 %, unité TVA, période de révision TVA)
Précompte immobilier & revenu cadastral (existant / à réviser après travaux)
Conventions de crédit / financement + sûretés (hypothèque, mandat, gage) + covenants
Business plan / budget de développement / prix de revient
Subsides & primes (Renolution, primes énergie…) — décisions d'octroi
Grille de prix / tableau des unités (vendues, sous option, disponibles)
Compromis & actes des unités déjà vendues ; pré-locations / baux signés
Brochure commerciale, plans de vente, cahier des charges acquéreurs
Liste non exhaustive, à adapter à chaque dossier. Les rubriques 1 à 7 reprennent la DD Request List (Asset deal) ; les rubriques 8 à 10 sont des compléments propres aux projets de développement. Certaines pièces varient selon la Région (Bruxelles / Wallonie / Flandre) et le stade d'avancement du chantier.